HAD刘欣旎｜租赁住房产品设计演进——从功能满足到细节致胜的旅程

刘 欣 旎

建筑师、室内设计师

HAD一桅设计创始人、执行总裁

主要项目：张家港珠宝文化中心项目，天津禧瑞问津住宅项目，厦门禧瑞风华住宅项目；上海漕河泾元创未来社区服务式公寓项目，湾流国际青年社区南京梦幻城公寓项目，保利光合跃城和寓项目等。

荣获2024年法国双面神GPDP（Grand Prix Design Paris) Award国际设计大奖、日本IDPA AWARD国际先锋设计大奖、2024美国MUSE缪斯设计奖、地产设计大奖“6TH CHINA REAL ESTATE&DESIGN AEARD”等多项殊荣。

HAD一桅设计是美好生活的提倡者，一直秉持严谨·专业·用心的工作态度，创新、实用和经济的设计原则，是一家集策划，设计、软装落地为一体的全专业全流程的设计公司。专注于公寓酒店和城市更新领域，致力于成为新生活方式的倡导者，从前期踏勘到后期落地呈现的全流程服务，从咨询策划设计到软装设计的全专业覆盖。

近年来，我国住房租赁市场经历了从野蛮生长到精细化运营的深刻转型。产品作为承载运营与服务的实体空间，其演进脉络直接反映了行业价值逻辑的变迁。近日，ICCRA与一桅建筑设计刘欣旎展开对话，系统梳理了行业产品从1.0到4.0阶段的演进路径，并探讨了当前阶段产品创新的核心命题：如何在成本刚性约束下，通过设计赋能实现用户体验与资产收益的双重提升？

刘欣旎：

产品演进经历了从“风格化”到“去风格化”，再到“细节化”的四个阶段。

第一阶段是风格探索期（2016～2017），这个阶段行业还在摸索方向，产品多围绕“营销噱头”展开，产品主打“视觉差异化”，工业风、北欧风、田园风等风格轮番上阵，功能设计则处于基础阶段，以满足居住基本需求为主。运营思维尚未深度介入产品设计，工程与运营的衔接亦较为初步。

第二阶段是功能明晰期（2018～2020），这一阶段产品功能逐步体系化，风格化元素依然存在，但已开始从单纯视觉导向转向对前代产品在工程、运营层面暴露的问题进行针对性优化。运营开始被纳入产品设计考量，但尚未成为核心驱动因素。

第三阶段是去风格化与运营聚焦期（2021～2023），在这个阶段行业意识到，花哨的风格对实际租赁转化与居住体验并无实质帮助，产品重心转向运营维护效率、成本控制与功能集约化。空间开始强调通用性与耐久性，软装成为营造“场景感”的主要媒介，例如通过飘窗、休闲区等设计为租客构建生活想象。

第四阶段是细节精细化与体验增值期（2023～2025）, 随着市场竞争日益激烈，产品进入“榨干每一寸空间”的细节竞赛阶段。业主们思考的是：如何通过设计在成本不变的情况下提升收益？这标志着产品价值评估进一步量化、精细化。创新不再局限于功能布局，而是深入至材料选型、收纳系统、人体工学等微末之处，通过提升使用便利性与体验流畅度，增强用户粘性与支付意愿。

《中装》：

在资产管理视角下，现代租赁住房设计如何超越传统空间思维，在成本约束下通过细节巧思与策略性整合，实现资产收益提升与租住体验升级的双重目标？请您具体谈谈有哪些表现。

刘欣旎：

随着租赁住房行业资产管理内核被广泛认知，设计的角色也发生了深刻转向——从单纯的空间塑造者，转变为平衡成本约束与收益创造的策略赋能者。设计端需要超越传统的空间思维，将服务逻辑前置，其范畴不应局限于硬装，更应延伸至软装配置与生活解决方案的整合。提升资产收益并非必须依赖高昂的硬件堆砌，而是可以通过精准的需求洞察与灵活的模块化设计来实现。

在成本可控的前提下，在房间面积既定的情况下，设计的巧思往往能以微小改动解决实际痛点，显著升级租住感受。

现在的设计需要从“形式追随功能”往“功能追随情感”转变，要更加关注使用者的感受，往往体现在很多细节的地方。比如：鞋柜层板设置活动凹口，通过活动凹口实现层板高度灵活调节，轻松适配日常鞋型与靴类收纳；水槽下存水弯后置或侧置，这样可以释放水槽下方空间，增加收纳容积，提升空间利用率。设置床下分体式抽屉卡扣系统，抽屉可全拉出后分离为两个独立收纳盒，充分利用床下进深，方便整理。通过浴帘面料处理或底部加重，减少水流外溅或浴帘贴身问题，提升淋浴体验；卡座边缘进行内退设计，将座椅面板内侧稍作内退，留出更多腿部伸展空间，显著提升坐感舒适度。

再比如：在料理台设置半开放区域，可以放置垃圾桶，马上拿取的物品，搭配小推车更自由灵活，还节约门板成本；将传统USB接口更新为TypeC接口，顺应电子设备迭代趋势；通过家具板材和收边条的颜色搭配，在不加任何成本的情况下，实现更多风格的可能性。

这些设计在几乎不增加或少量增加成本的前提下，直击租住生活中的实际痛点，实现了体验的有效升级。

刘欣旎：

设计中的细腻考量本身即是最具说服力的营销语言。在带看过程中，对细节设计的讲解，往往能直观触动租客，将设计用心转化为租赁转化的关键亮点。客户真正被打动的，常常是这些真正理解他们生活不便后给出的细腻解决方案。

通过将净水系统、智能家居套件等设为可选增值模块，既能满足对品质有更高要求的租客群体，又避免了刚性成本投入。户型设计亦可实现“微定制化”，如在前期调研基础上，为不同需求的租客提供差异化的收纳解决方案，从而通过产品细分提升溢价能力与客户满意度。

这种对体验的关注，自然延伸至空间之外的社区营造。租赁住房的长期价值，愈发依赖于有温度的社区生态。设计在规划之初便应考虑公共空间的可活动性与亲和力，为后续运营举办主题社区活动（如周末市集、节庆派对、兴趣沙龙等）提供物理载体。精细化的室内设计与充满活力的社区生活场景相辅相成，共同构建“居住+生活”的一体化体验，显著增强租客的归属感与社群黏性，从而为资产的长期稳健收益提供软性支撑。

刘欣旎：

租赁住房的产品进化史，是一部从“形式吸引”到“功能务实”，再到“细节共情”的演进史。当下行业竞争已深入至毫米级的收纳优化、厘米级的舒适改良与分毫的成本权衡。未来，真正具备长久生命力的产品，必将是那些深刻理解租客真实生活轨迹，于细微处见真章，在限制中创价值的设计。这不仅是产品思维的胜利，更是租赁住房行业走向成熟、走向以人为核心的必然之路。